Le statut des baux commerciaux a été récemment réformé par la loi PINEL du 18 juin 2014.

Le cabinet d'avocats CHOUMER FROGER s'est penché sur certaines des réformes induites aux baux commerciaux, dont vous trouverez ci-joint l'analyse.

1/ Sur la délivrance du congé

Désormais, le courrier recommandé avec accusé de réception suffit à donner congé au bailleur.

Le formalisme du congé donné par exploit d’huissier est dorénavant abandonné.

2/ L’état des lieux devient obligatoire

Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable.

À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

L’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état.

Ces dispositions s’appliquent pour toutes les prises de possession d’un local à partir du 1er septembre 2014.

3/ L’inventaire des charges, impôts et taxes

Avant la réforme, la répartition des charges entre bailleur et locataire était librement fixée par les parties. En l’absence d'écrit, les règles du code civil et les usages s’appliquaient pour fixer cette répartition.

Avec la loi PINEL, le législateur a introduit l’article L.145-40-2 du code de Commerce, lequel dispose que tout contrat doit dorénavant comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire.

Cette obligation est annuelle, le propriétaire devant adresser à son locataire un état récapitulatif ces charges, impôts et taxes.

4 / L’état des travaux

Avant la réforme, aucun listing ni détail des travaux n'était exigé.

Désormais, ce listing est exigé tant à la signature du bail que tous les 3 ans.

Il comprend :

• un état prévisionnel des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant; la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées.

   

• un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.

5 / Le déplafonnement

Avant la réforme, les loyers commerciaux pouvaient subir de fortes augmentations lors des renouvellements, notamment dans l'hypothèse de changement des facteurs locaux de commercialité, alors le montant du loyer pouvait être déplafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer.

Désormais, le déplafonnement fixé à la valeur locative du loyer, si celle-ci est à la hausse, ne peut pas entraîner d’augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans.

En cas de déplafonnement du loyer, un étalement dans le temps de sa réévaluation est prévue  lorsqu’elle conduit à une augmentation supérieure à 10 % du montant payé l’année précédente.

Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2014 pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

6/ Remplacement de l’ICC par l’ILC

A partir du 1er septembre 2014, l’ILC se substituera à l’ICC. Cette disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

7/ La garantie du vendeur limitée à trois ans

Lors des cessions de baux ou de fonds de commerce, il était fréquent que l’acte de vente prévoit une garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire, et ce de manière illimitée.

Désormais, le bailleur ne peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire pour une durée maximale de 3 ans.

8/ Les baux dérogatoires de courte durée

Les baux de courte durée étaient ceux dont la durée totale n’excédait pas deux ans.

La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans.

Toutefois, et cela reste inchangé, les parties ne pourront cependant plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Lors que le bail dérogatoire arrivera à échéance, le locataire devra quitter les lieux sauf accord du bailleur. Dans cette hypothèse, un nouveau bail commercial de neuf ans sera conclu.

9/ Une nouveauté : Un droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial

La loi PINEL accorde au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.

Ainsi, le propriétaire bailleur vendant ses murs doit en informer le locataire commerçant en par lettre recommandée AR. Ce dernier sera donc prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois.

Il est  à noter qu'un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.

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